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房屋买卖（含新房 / 二手房）的合法流程，核心是：产权核验 → 签约 → 网签 → 资金监管 → 贷款（如有） → 缴税 → 过户 → 领证 → 交房。全程以书面合同、资金监管、不动产登记为三大法律保障。
一、新房（商品房）买卖流程（合法合规版）
1. 前期准备与资格审查
买方：确认购房资格（限购城市：社保 / 个税年限、户籍、套数）、征信 / 流水（贷款用）
核验开发商 “五证”（缺一不可）：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
商品房预售 / 销售许可证（关键）
2. 选房、认购、付定金
签订《认购书》，支付定金（≤总房款 20%）
约定7–15 日内签正式合同
3. 签订正式《商品房买卖合同》（网签）
使用住建部门示范文本
明确：房号、面积、价格、交付时间、办证时间、违约责任
网签备案：线上录入系统，防 “一房多卖”沈阳市人民政府
4. 付款与贷款（按揭）
全款：直接打入监管账户
贷款：
向银行提交：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、征信、合同
银行评估、审批、面签（7–15 天）
批贷后办理抵押预告登记沈阳市人民政府
5. 交房验收（关键）
开发商提供 **《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》**
验房：墙面、地面、防水、水电、门窗、面积，问题书面记录并整改
签署《交房确认书》
6. 办理不动产权证（办证）
开发商代办 / 协助，提交材料、缴契税、维修基金、工本费
不动产登记中心3–7 个工作日出证
二、二手房买卖完整合法流程（全国通用）
1. 前期：资格与产权核验（风险核心）
买方：购房资格、征信、贷款资质
卖方产权调查（必做）：
查不动产权证原件
不动产中心查档：是否抵押、查封、共有、租赁、异议登记
共有房：全部共有人书面同意
抵押房：解押或 “带押过户”西安市住房和城乡建设局
2. 看房、议价、付意向金 / 定金
实地看房（白天 / 晚上 / 雨天）：结构、漏水、噪音、物业、欠费
议价达成后，买方付定金（≤20%），卖方出具收据
法律提示：“定金” 罚则（买方违约定金不退；卖方违约双倍返还）
3. 签订《存量房买卖合同》（二手房正式合同）
必备条款（缺一不可）：
双方身份信息
房屋地址、产权证号、面积
总价款、付款方式、资金监管
过户时间、税费承担（明确谁付契税 / 个税 / 增值税）
交房时间、附属设施（家电家具）、户口迁出期限
违约责任（逾期过户 / 交房 / 付款的违约金）
争议解决方式
4. 网签备案
线上签约系统备案，锁定房源，防一房多卖
5. 资金监管（法定安全环节）
首付款 / 全款存入政府 / 银行监管账户
过户完成、出新证后，才自动划转卖方西安市住房和城乡建设局
禁止：直接大额转账给卖方
6. 解押（卖方有贷款时）
卖方自筹 / 买方垫资 / 担保公司赎楼
银行出具结清证明、注销抵押
新政：多地推行 **“带押过户”**（无需先还清贷款即可过户）西安市住房和城乡建设局
7. 买方贷款申请（按揭）
材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、征信、合同、网签、监管凭证
银行评估、审批、面签（7–15 天）
批贷函下达后进入过户
8. 缴税（核心环节）
买方：契税（首套 90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%；二套 2%–3%）
卖方：
增值税：满 2 年普通住宅免征；未满 5.3%
个税：满五唯一免征；否则差额 20% 或全额 1%
领取完税凭证
9. 不动产过户登记（核心法律节点）
双方到不动产登记中心提交：
身份证、户口本、婚姻证明
买卖合同、网签表、资金监管凭证
完税证明、原不动产权证
受理→审核→登簿
3–7 个工作日后买方领新不动产权证
10. 抵押登记（贷款房）
新证办理抵押登记
银行领取他项权证后放款至监管账户 / 卖方
11. 物业交割（交房）
验房：核对设施、水电煤读数
结清欠费：物业费、水电、燃气、宽带、供暖
户口迁出（合同约定）
交钥匙、换锁
签署《物业交割单》
三、法律要点与风险红线（必看）
合同必须书面：口头承诺无效，所有约定写入合同中国政府网
资金必须监管：无监管不交易，防 “钱房两空”西安市住房和城乡建设局
产权必须清晰：抵押、查封、共有、租赁未解决禁止交易
网签必须做：备案才受官方保护
不过户不付清全款：物权以不动产登记为准
“带押过户”：合法合规，无需先赎楼，简化流程西安市住房和城乡建设局
四、流程时间参考（全款 / 贷款）
全款：约15–30 天
贷款：约30–45 天（含审批、过户、抵押、放款）
- 上一个：交通事故的责任认定